איך לבדוק אם יש עיקול או שעבוד על הקרקע שאתה עומד לקנות?

רכישת קרקע היא אחת העסקאות הגדולות שיבצע אדם במהלך חייו – ובדיוק בגלל זה, חשוב לדעת מראש מהם הסיכונים שיכולים להשפיע עליה. בין הבדיקות החשובות ביותר נמצא הצורך לבדוק האם קיימים עיקול או שעבוד על הקרקע. התעלמות מהיבט זה עלולה לגרום לנזק כלכלי חמור ואף לפסול את העסקה לאחר שכבר בוצעה. במאמר זה נפרט כיצד ניתן לזהות מגבלות משפטיות אלה – לפני שחותמים.

מה זה עיקול על קרקע?

עיקול הוא צו משפטי שמונע בעלות חופשית על נכס. כאשר מוטל עיקול על קרקע – המשמעות היא שקיימת דרישה מצד גוף חיצוני (כגון רשות המסים, נושה, או בית משפט) לעכב פעולות כמו מכירה, העברת בעלות או רישום בטאבו. כל עוד קיים עיקול, הרוכש לא יוכל לרשום את הקרקע על שמו.

ומהו שעבוד?

שעבוד הוא זכות משפטית שמוענקת לגורם חיצוני – לרוב בנק או מוסד מלווה – לקבל את הקרקע או את שוויה במקרה שהבעלים לא עומד בהתחייבויות. לדוגמה: אם המוכר לקח הלוואה והעמיד את הקרקע כבטוחה, הבנק רושם שעבוד. זהו מעין "סימון" על הקרקע – שמגן על זכויות הנושה.

למה חשוב לבדוק אם יש עיקול או שעבוד על הקרקע?

רכישת קרקע עם עיקול או שעבוד עלולה להיתקל בבעיות רבות:

1. אי-יכולת לרשום את הקרקע בטאבו
2. עיכוב בקבלת מימון או משכנתא
3. הסתבכות משפטית עם נושים
4. סיכון לאובדן ההשקעה במקרה של מימוש שעבוד

לכן, ביצוע בדיקה משפטית מקדימה הוא שלב קריטי בתהליך.

איך מבצעים את הבדיקה בפועל?

1. הזמנת נסח טאבו מעודכן
נסח טאבו הוא תעודת הזהות המשפטית של הקרקע. ניתן להזמין אותו באופן מקוון או דרך לשכת רישום המקרקעין. במסמך זה תמצאו:

1. פרטי הבעלות
2. הערות אזהרה
3. עיקולים רשומים
4. שעבודים קיימים
5. מגבלות תכנוניות או משפטיות

2. בדיקה במרשם המשכונות
גם אם לא מופיע שעבוד בטאבו, ייתכן שקיים משכון על הקרקע שנרשם במרשם נפרד. לכן מומלץ לבדוק גם במרשם המשכונות שמנוהל על ידי רשות התאגידים.

3. עיון בתיק בנק או עורך הדין של המוכר
אם הקרקע ממושכנת, הבנק דורש את פירעון ההלוואה כתנאי להסרת השעבוד. יש לבקש אישור עקרוני להסרת השעבוד מראש.

מה עושים אם נמצא עיקול או שעבוד?

1. לא למהר לוותר על העסקה – אלא לבדוק אם ניתן להסיר את המגבלה באמצעות תשלום או סילוק התחייבות.
2. להכניס סעיף מתאים בהסכם – התחייבות מצד המוכר להסיר את העיקול/שעבוד טרם העברת התשלום הסופי.
3. לעבוד בליווי עורך דין מקרקעין – שיבצע את כל הבדיקות ויבטיח את זכויותיכם.

טעויות נפוצות שיש להימנע מהן

1. רכישת קרקע על בסיס הבטחות בלבד – בלי לראות מסמכים רשמיים
2. הסתמכות על טיוטת נסח ישנה ולא מעודכנת
3. תשלום מקדמה לפני ביצוע כל הבדיקות המשפטיות
4. אי-בדיקה של משכונות במרשמים חיצוניים

האם כל שעבוד בהכרח מסוכן?

לא בהכרח. ייתכנו שעבודים זמניים לצורך קבלת אשראי, שמוסרים עם התשלום. החשוב הוא להבין מראש את התנאים להסרת השעבוד ואת לוחות הזמנים לכך. במקרה של שעבוד שאינו ניתן להסרה – עדיף לוותר.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא עיקול או שעבוד על הקרקע

1. מה ההבדל בין עיקול לשעבוד על קרקע?
   עיקול הוא הליך משפטי שמטרתו למנוע מכירת הקרקע עד להסדרת חוב, בעוד שעבוד הוא זכות שהוקנתה לגורם כלשהו (לרוב בנק) לשעבד את הקרקע כבטוחה להלוואה.
2. כיצד ניתן לדעת אם יש עיקול או שעבוד על הקרקע?
   ניתן לבדוק בנסח הטאבו, בפנקסי המקרקעין או באתר רשות מקרקעי ישראל לפי מספר הגוש והחלקה.
3. האם עיקול מונע מכירה של הקרקע?
   כן. עיקול מהווה מגבלה משפטית וחוסם כל פעולה משפטית בנכס עד להסרתו.
4. מה ההשלכות של שעבוד על בעלות הקרקע?
   בעלות הקרקע נשמרת, אך קיימת התחייבות כלפי הגורם לו ניתנה זכות השעבוד, לרוב עד לסיום תשלום ההלוואה.
5. האם ניתן למכור קרקע משועבדת?
   ניתן, אך נדרשת הסכמת הגורם המחזיק בזכות השעבוד ולעיתים גם סילוק החוב קודם להעברת הזכויות.
6. איך ניתן להסיר עיקול על הקרקע?
   יש להסדיר את החוב מול הגוף המעקל, ולאחר מכן לפנות לבית המשפט או לרשם ההוצאה לפועל לביטול הרישום.
7. מה ההליך לרישום שעבוד על קרקע?
   ההליך מתבצע דרך רשם המקרקעין או רשם המשכונות, בצירוף הסכם הלוואה או התחייבות מצד הבעלים.
8. האם עיקול או שעבוד על הקרקע מופיעים בדוחות שמאיים?
   כן. כל עיקול או שעבוד מהותי משפיע על ערך הקרקע ונלקח בחשבון בדו"ח שמאי מוסמך.
9. מהי ההשפעה של עיקול על משקיעים פוטנציאליים?
   משקיעים רבים יימנעו מרכישת קרקע עם עיקול פעיל, שכן מדובר במצב משפטי מסובך הדורש פתרון לפני העסקה.
10. כמה זמן נמשך עיקול אם לא מסדירים את החוב?
    עיקול עשוי להישאר על כנו שנים רבות, כל עוד לא הוסר באמצעות הליך משפטי או תשלום החוב.
11. האם ניתן לשעבד קרקע גם אם כבר קיים עליה עיקול?
    בדרך כלל לא. עיקול מהווה מגבלה שמקדימה זכויות אחרות, ויש להסירו בטרם ביצוע פעולות משפטיות.
12. האם קיימים סוגים שונים של שעבודים?
    כן. יש שעבוד ראשון (המהווה זכות בכורה) ושעבודים נוספים, והסדר העדיפויות ביניהם חשוב במקרי חדלות פירעון.
13. מה עושים אם גילו עיקול או שעבוד על הקרקע לאחר רכישה?
    במצב כזה יש לבדוק אם הייתה התרשלות בבדיקה המשפטית לפני הרכישה, ולעיתים ניתן לפנות לתביעה משפטית בגין הטעיה.
14. האם עיקול משפיע על היכולת לבנות על הקרקע?
    במקרים מסוימים כן. רשויות עשויות לעכב מתן היתרי בנייה לקרקע המעוקלת או המשועבדת אם יש חוב משמעותי.
15. מהי אחריות עורך הדין בעסקת קרקע מול עיקולים ושעבודים?
    עורך הדין חייב לבצע בדיקת זכויות מעמיקה ולוודא שהנכס נקי מכל עיקול או שעבוד טרם הרכישה.
16. האם עיקול על חלק מהקרקע משפיע על יתרת הזכויות?
    בהחלט. גם עיקול חלקי עשוי למנוע העברת בעלות או להקשות על רישום זכויות נוספות.
17. האם ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם קיים שעבוד?
    כן, אך תוקף הערת האזהרה כפוף לקיומו של השעבוד, והמעמד המשפטי שלה יהיה כפוף להסכמות קודמות.
18. כיצד מגדירים עדיפות בין מספר שעבודים על אותה קרקע?
    עדיפות נקבעת לפי מועד הרישום – הראשון בזמן הוא בעל קדימות משפטית.
19. האם עיקול יכול להירשם על קרקע שהינה בבעלות משותפת?
    כן. עיקול יכול לחול על חלקו של שותף אחד בלבד, אך גם הוא עשוי לעכב פעולות לגבי כלל המגרש.
20. מהם הסיכונים העיקריים של רכישת קרקע עם עיקול או שעבוד?
    הסיכון המרכזי הוא אובדן הזכויות או קושי בהשלמת העסקה, וכן עיכובים משפטיים, פגיעה בשווי ופוטנציאל לנזקים כלכליים.

רוצים לקנות קרקע בראש שקט? כך תעשו את זה נכון

ב־ISRAELAND – המרכז הארצי לקרקעות בישראל, אנחנו לא רק מנתחים את הקרקע מבחינה תכנונית – אלא גם מסייעים לכם לוודא שהרכישה בטוחה מבחינה משפטית. הצוות המשפטי והמקצועי שלנו מבצע עבורכם את כל הבדיקות – נסח טאבו, משכונות, הערות אזהרה – כדי שתדעו בדיוק מה אתם קונים.

📞 שוקלים לקנות קרקע? השאירו פרטים ונזמין אתכם לפגישת ייעוץ ואבחון מקצועית. נבחן יחד את הקרקע מכל זווית ונעזור לכם להבין אם זו הזדמנות אמיתית – או עסקה שעדיף להתרחק ממנה.