מסלול רכישת קרקע במכרזי רמ"י – יתרונות, סיכונים והזדמנויות

רכישת קרקע במכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) היא אחד המסלולים המרכזיים לרכישת קרקע במדינה. מדובר בתהליך מוסדר, פתוח לציבור, שמציע מגוון הזדמנויות – לצד סיכונים שיש להביא בחשבון. אז איך זה עובד, מה כדאי לדעת לפני שנכנסים לתהליך, ומהם היתרונות והחסרונות של רכישת קרקע במכרז רמ"י?

מהי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולמה זה חשוב?

רמ"י היא הגוף הממשלתי האחראי על ניהול קרקעות המדינה, שמחזיקה בכ-93% מהקרקעות בישראל. המשמעות היא שכל מכרז לרכישת קרקע חדשה למגורים, מסחר או תעשייה כמעט תמיד עובר דרכה. הרשות מפרסמת באופן שוטף מכרזים באזורים שונים, ומזמינה יזמים, חברות וגם אנשים פרטיים להשתתף בתהליך שקוף ומפוקח.

איך עובד מכרז רמ"י?

התהליך מתחיל בפרסום מכרז באתר רמ"י. בכל מכרז מפורטים תנאי הסף, גודל המגרש, ייעוד הקרקע (למגורים, מסחר, תעסוקה וכו'), מועד סגירת ההצעות ודרישות נוספות כמו ערבויות כספיות. לאחר הגשת ההצעות, נבחר הזוכה לפי קריטריונים – בדרך כלל המחיר הגבוה ביותר, אם כי לפעמים משולבים גם שיקולים של איכות, ניסיון או התניה תכנונית.

יתרונות רכישת קרקע במכרזי רמ"י

1. שקיפות וביטחון משפטי: מדובר בהליך מפוקח, עם תיעוד מלא של תנאי המכרז, כך שהסיכון לתרמיות או למידע חלקי קטן משמעותית.
2. פוטנציאל לתשואה גבוהה: ברכישה מוצלחת, ניתן להשיג קרקע במחיר תחרותי – במיוחד במכרזים עם פחות מתחרים – וליהנות מעליית ערך בהמשך הדרך.
3. גישה לקרקעות מבוקשות: רמ"י מציעה קרקעות באזורים בעלי ביקוש גבוה, כולל מגרשים בשכונות חדשות, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים או באזורים מתפתחים.
4. אפשרות לרוכשים פרטיים: בניגוד למה שנהוג לחשוב, גם אנשים פרטיים יכולים להתמודד במכרזים – לא רק יזמים וחברות גדולות.

מהם הסיכונים שצריך לקחת בחשבון כשמבצעים רכישת קרקע במכרזי רמ"י?

1. תחרות עזה: במכרזים פופולריים, מספר ההצעות יכול להיות גבוה מאוד – מה שעלול להוביל למחירים מנופחים או סיכוי נמוך לזכייה.
2. מחויבות כספית מיידית: על המציע להפקיד ערבות בשלב ההצעה, ואם זכה – לשלם מקדמה ולעמוד בלוחות זמנים נוקשים.
3. אי-ודאות תכנונית: לא כל הקרקעות משווקות עם היתר בנייה מיידי, ולעיתים נדרשת השלמת תהליך תכנוני או פיתוח תשתיות.
4. רגולציה ומשתנים פוליטיים: שינויי מדיניות ממשלתית עלולים להשפיע על תנאי השיווק, הפיתוח או השימוש בקרקע בעתיד.

מתי זה משתלם להיכנס למכרז רמ"י?

רכישת קרקע דרך מכרז רמ"י משתלמת במיוחד כשמדובר בקרקע:

1. באזור מתפתח שנמצא בשלבי תכנון מתקדם
2. בעלת תשתיות קיימות או תשתיות מתוכננות בהקדם
3. עם סבירות גבוהה לקבלת היתר בנייה בטווח זמן סביר
4. כאשר ניתן לאמוד את השווי הכלכלי של ההשקעה בצורה מדויקת יחסית

כיצד להיערך למכרזי רמ"י – טיפים למשקיע המתחיל

1. ללמוד את החומר לעומק – להבין את המצב התכנוני, תנאי המכרז והשלכותיהם.
2. לבצע השוואות שוק – מה מחיר קרקעות דומות באזור? מה הפוטנציאל הכלכלי?
3. להתייעץ עם מומחים – עו"ד מקרקעין, שמאים ויועצים מקצועיים הם קריטיים לקבלת החלטות נבונות.
4. לחשב מסלול מימון – להבין מראש את היכולת הפיננסית לעמוד בהתחייבויות.
5. לבחון גם את החלופות – לעיתים רכישת קרקע חקלאית פרטית עם סיכויי הפשרה יכולה להוות הזדמנות לא פחות מעניינת.

מכרז רמ"י – הזדמנות למשקיעים עם ראייה לטווח ארוך

למרות הסיכונים, מכרזי רמ"י מהווים כלי חשוב לא רק עבור יזמים גדולים, אלא גם עבור אנשים פרטיים שמחפשים דרך להשקיע בנדל"ן בצורה חוקית, שקופה ומבוקרת. בהבנה נכונה של התהליך, ניתן לזהות הזדמנויות אמיתיות ולבצע השקעות משתלמות.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא מכרזי רמ"י

1. מהם מכרזי רמ"י?
   מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הם הליכים פומביים לשיווק קרקעות בבעלות המדינה, לצורכי מגורים, מסחר, תעסוקה, תעשייה ועוד.
2. מי יכול להשתתף במכרזים אלה?
   גם יזמים פרטיים, גם חברות וגם אנשים פרטיים (במכרזים ייעודיים) יכולים להגיש הצעות, כל עוד הם עומדים בתנאי הסף שנקבעו.
3. כיצד ניתן להתעדכן על מכרזים פתוחים?
   ניתן לעקוב אחר פרסומי המכרזים באתר הרשמי של רמ"י או באמצעות שירותי מידע ייעודיים שמרכזים מידע עדכני.
4. מהם התנאים הבסיסיים להשתתפות במכרז?
   התנאים משתנים ממכרז למכרז, אך כוללים לרוב הוכחת יציבות פיננסית, תשלום פיקדון, והתחייבות לעמידה בלוחות זמנים ותנאי בנייה.
5. מה משמעות המושג "מחיר מינימום" במכרזים אלו?
   מדובר בסכום ההתחלתי שממנו מתחילה ההצעה. מציע חייב להציע סכום השווה או גבוה ממחיר זה כדי שתישקל השתתפותו.
6. האם הזוכה הוא בהכרח מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר?
   במכרזים רגילים – כן. אך קיימים מכרזים עם מרכיבי איכות נוספים כמו ניסיון קודם, תכנון אדריכלי ועוד.
7. מהם השלבים לאחר זכייה במכרז רמ"י?
   השלבים כוללים חתימה על חוזה חכירה, תשלום יתרת התמורה, קבלת היתר בנייה וביצוע הפרויקט בהתאם לתנאים.
8. האם אפשר לוותר על זכייה לאחר הודעה על זכייה?
   כן, אך הדבר כרוך בקנס ובאובדן הפיקדון, ולעיתים אף בסנקציות נוספות לפי תקנון המכרז.
9. מה המשמעות של מכרז מסוג "מחיר מופחת"?
   זהו מכרז שבמסגרתו הקרקע משווקת במחיר נמוך ממחיר השוק, תוך התחייבות למכירת דירות במחיר מפוקח לזכאים.
10. כמה זמן עומד לרשות הזוכה לביצוע הפרויקט?
    בדרך כלל קיים לוח זמנים קבוע מראש, הכולל מועד לתחילת עבודות ולסיומן, בהתאם להוראות הספציפיות של המכרז.
11. כיצד מבוצעת הערכת שווי הקרקע במכרזים?
    רמ"י נעזרת בשמאים מוסמכים לשם קביעת ערך הקרקע והגדרת תנאי המכרז, לרבות גובה הפיקדון הנדרש.
12. מה ההבדל בין חכירה לרכישת קרקע בפועל?
    ברוב מכרזי רמ"י מדובר בחכירה ארוכת טווח (לרוב 98 שנים) עם אופציה להארכה, ולא בבעלות מלאה על הקרקע.
13. האם ניתן למכור זכויות לאחר הזכייה?
    בדרך כלל לא ניתן להעביר זכויות לפני השלמת תנאי המכרז וקבלת אישורי רמ"י. יש לעיין בהוראות הספציפיות של כל מכרז.
14. האם יש עדיפות למכרזים המיועדים למגורים או לתעסוקה?
    העדיפות ניתנת לפי מדיניות המדינה והביקוש המקומי. בשנים האחרונות ניכרת מגמה להעדיף מכרזים לדיור בר-השגה.
15. האם יש הגבלות על הרוכשים במכרזים ייעודיים?
    כן. למשל, במכרזים לזוגות צעירים נדרשת עמידה בתנאי זכאות, ולעיתים ישנן דרישות למגורים עצמיים בנכס.
16. כיצד נבדקת העמידות הפיננסית של המשתתפים?
    באמצעות הצגת ערבויות, דוחות כספיים, אישורים מבנקים או גוף מלווה, בהתאם לדרישות המכרז.
17. מה עושים אם נמצאה טעות במכרז לאחר זכייה?
    יש לפנות מיד לרמ"י. ייתכן שתתבצע בדיקה מחודשת או תיקון, אך הדבר אינו מבטל אוטומטית את הזכייה או את תנאי החוזה.
18. כיצד נקבע מועד ההגרלה במכרזים שאינם תחרותיים במחיר?
    במכרזים אלה (כגון מחיר מופחת או מיזמים ממשלתיים), מתבצעת לרוב הגרלה בין העומדים בתנאים, במקום בחירת הצעה על בסיס המחיר.
19. האם מכרזי רמ"י פתוחים גם לזרים?
    לא תמיד. יש מכרזים בהם ההשתתפות מוגבלת לתושבי ישראל או אזרחים בלבד, בהתאם להנחיות הממשלה.
20. מה קורה אם אף אחד לא משתתף במכרז?
    במקרה כזה רמ"י יכולה לפרסם את המכרז מחדש, לעיתים בתנאים משופרים או לאחר עדכון בהתאם לביקוש בשוק.

רוצה לבדוק אם מכרז רמ"י מתאים לך? אנחנו כאן בשבילך

ב-ISRAELAND – המרכז הארצי לקרקעות בישראל, אנו מתמחים בניתוח מעמיק של מכרזים, הבנת תהליכים תכנוניים והכוונה אישית לצעד הבא שלך. אצלנו תוכל ליהנות ממידע מעודכן, מקצועי ובלתי תלוי – ולגבש החלטה אחראית ובטוחה.

השאר פרטים באתר או חייג אלינו – ונתאם עבורך פגישת ייעוץ אישית עם צוות המומחים שלנו, כדי להבין יחד איזה מסלול השקעה הכי נכון עבורך.